65、 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A．323
B．275
C．273
D．258
标准答案：a
解 析：297/（1-8%）=232
66、 市场法是将被估价房地产与在( )的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。
A．委托估价日期
B．实地查勘日期
C．估价作业期
D. 估价时点
标准答案：d
解 析：估价是估被估价房地产在估价时点的价值，市场法是利用估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。
67、 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元／ 平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元／平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有 ( )。
A．甲高于乙
B．甲低于乙
C．甲等于乙
D，不可比
标准答案：b
解 析：每平方米使用面积10元约合每平方米建筑面积10/1.2=8.3元，50+8.3=58.3小于59故选B。
68、 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为( )万元。
A．800
B．900
C．1000
D. 大于1000
标准答案：a
解 析：600/5000=1200 2800-1200=1600 1600*5000=800万
69、 有一宗房地产交易，成交价格为3000元／平方米，付款方式是首付10％，余款在一年内．按月等额付清，假设月利率为5％0，其一次支付的实际成交价格为( )元／平方米。
A．3000
B．2700
C．2914
D．2500
标准答案：c
解 析：根据第五章年值与现值的换算公式计算。
70、 用成本法估价时，建筑物的现值：( )。
A．建筑物的重新购建价格-年折旧额X剩余经济寿命
B．建筑物的重新购建价格-年折旧额X实际经过年数
C．建筑物的重新购建价格X成新率
D．建筑物的重新购建价格-年折旧额
标准答案：c
解 析：也即建筑物的现值=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧
71、 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
A．该宗房地产的实际
B．类似房地产的客观
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
标准答案：b
解 析：把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下三点：(1)重新购建价格应是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。
72、 某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为( )％。
A．40
B．60
C．50
D. 67
标准答案：b
解 析：30/50*100=60%
73、 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的寿命N与该建筑物的实际经过年数T剩余经济寿命n之间的关系为( )。
A．N=t+n
B．N>t+n
C．N<t+n
D．A、B、C都可能
标准答案：d
解 析：(1)当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；(2)当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；(3)当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。
74、 某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为( )万元.(2004年试题)
A．964．4
B．977．9
C．1000
D．3500
标准答案：a
解 析：采用收益法, 按收益年限有限其他因素不变的公式计算.
75、 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为( )。(2004年试题)
A．净收益
B．实际收人
C．纯收入
D．有效毛收入
标准答案：d
解 析：有效毛收入，是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
76、 某人拥有一套价值20万元的住房，若要求按年收益率15％出租．则年租赁净收入应为( )万元。(2004年试题)
A．2．0 B．2．5 C .3．0 D．3．5
标准答案：c
解 析：采用收益法,按收益年限无限其他因素不变的公式计算.
77、 在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（ ）(2005年试题)
A.投资风险较大
B.利率较低
C.收益较小
D.收益较稳定
标准答案：a
解 析：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。
78、 熟地价值=开发完成后的房地产价值一( )一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。(2004年试题)
A．将生地开发成熟地的成本
B．由生地建成房屋的开发成本
C．由毛地建成房屋的开发成本
D．由熟地建成房屋的开发成本
标准答案：d
解 析：求熟地价值的公式为熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。
79、 评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（）。(2005年试题)
A.成本法
B.收益法
C.投资法
D.假设开发法
标准答案：d
解 析：假设开发法适用于评估:具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
80、 在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。(2005年试题)
A.取得估价对象
B.估价对象建成
C.估价对象开始施工
D.估价对象开始租售
标准答案：a
解 析：在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得被估价房地产(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期
81、 房地产市场营销包括房地产商品和( )的营销。
A．产权
B．价格
C．服务
D．财务
标准答案：c
解 析：房地产市场营销不只是房地产商品的营销，包括信息服务在内的营销服务已经成为其重要组成部分。
82、 现代房地产市场营销是( )的职责和业务。
A．企业销售部门
B．营销主管部门
C．销售和财务部门
D．整个企业
标准答案：d
解 析：现代房地产市场营销不是简单的销售部门或者营销管理部门的业务和职责，而是一个系统的、涉及产品支持、财务支持、人力资源管理、成本控制等企业各部门、生产经营各环节的有机整体。
83、 在增量房地产市场上，房地产定价主要方式是( )。
A，政府定价
B．开发企业主导定价
C．双方协商议价
D．买方主导定价
标准答案：c
解 析：在增量房地产市场上，房地产定价主要方式是双方协商议价
84、 在市场营销指导思想上，最早的观念是( )。
A．生产观念
B．推销观念
C．市场营销观念
D．社会营销观念
标准答案：a
解 析：20世纪20年代以前，指导企业生产经营活动的是“生产观点”。
85、 现阶段，房地产开发企业市场营销工作中，委托代理机构完成的主要是( )。
A．产品定位
B．营销战略制定
C．房地产租售
D．施工管理
标准答案：c
解 析：现阶段，房地产市场营销代理主要是代理租售(包括销售策划)。
86、 甲房地产公司委托乙代理机构代理租售商品房，乙在与丙签订购房合同时，合同的当事人是( )。
A．甲和乙
B．甲和丙
C．乙和丙
D．甲乙丙
标准答案：b
解 析：房地产代理具有基本特征。代理人必须以被代理人的名义实施民事行为
87、 根据代理的法律特征，代理房地产租售时，房地产价格的确定方法是( )。
A．由委托方确定，受托方不得变更
B．由受托方自主确定
C．由受托方确定并报委托方批准
D．委托方确定价格界限，受托方在其范围内确定
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