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目    录

一、“××大厦”前期物业管理邀标书. 3

1.1 前  言. 3

1.2  标的. 3

1.3   物业概况. 3

1.4  物业服务与管理目标. 6

1.5  物业服务与管理内容及要求. 6

1.6  房屋共用部位、公共设施设备维修基金. 7

1.7  前期物业管理内容和要求. 7

1.8  投标文件的编制内容和要求. 7

1.9  有关说明. 8

1.10  评标和决标. 9

1.11  签定前期物业管理合同. 9

1.12 未尽事宜. 9

二、“××大厦”前期物业管理评标细则 11

2.1  评标原则. 11

2.2  计分方法. 11

2.3  评标项目. 11

一、“××大厦”前期物业管理邀标书
1.1 前  言
××大厦（组团）位于××市繁华的商业轴心区南大街，北濒××风景区，东临××街。××大厦（组团）由××的楼宇组成，其建筑气势恢宏，风格独特，集商业、办公和豪华住宅于一身，融商办、购物、娱乐、休闲、居家于一体。这座占地××公顷、总建筑面积××万平方米的配套建筑群，犹如一双璀璨晶莹的明珠，镶嵌在美丽的××之滨，为江城××又增添了一道绚丽的色彩。

××大厦（组团）由××××投资开发有限公司投资开发，计划于××年7月交付使用。为了规范和加强物业管理市场，进一步体现物业的潜在价值，根据国家《招投标法》和××市房产管理局“通房发（××）××号《××市贯彻〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉实施意见》”文件精神，我们决定采用邀请招投标方式选聘物业管理公司实行区域一体化物业管理，此决定已呈报××市物业管理处备案．现邀请贵公司参与投标，并希望你们仔细阅读邀标书，编制投标文件，对招标书提出的要求和条件作出实质性的响应。

1.2  标的
××大厦（组团）一体化物业管理

1.3   物业概况
1、名称：××大厦（组团）

2、地理位置：本市××街××号。东接××街，西临××，北面××路。

3、建筑设计：××大厦（组团）由××层的欧式建筑相拥组成，裙房1～2层均为单元式街面商业用房，南北楼3层及北楼4层均为办公用房（××套），4层以上均为住宅（××）。

4、面积

① 总占地面积：            ××万平方米。

② 总建筑面积（地上部分）：  ××万平方米。

其中，住宅建筑面积          ××万平方米。

      商业用房建筑面积      ××万平方米。

      办公用房建筑面积      ××万平方米。

物业管理用房         ×× 万平方米。

公厕                  ××万平方米。

③ 地下室面积：             ××万平方米。

其中，人防面积             ××平方米。

5、设备及其他配套设施

① 智能化工程：

* 高速信息通讯系统：该系统将引入电讯宽带网、有线电视宽带网等，可向业主提供高速INTERNET接入等信息通讯服务。

* 安保系统：该系统将有摄像、红外线报警、实时监控、可视楼宇对讲机等子系统所组成，主楼主要出入口以及一、二层电梯前室设带云台摄像机，地下车库设云台式摄像机，并能在中心控制室进行统一监控，及时发现治安异常情况；另外，还设有通过电话虚拟网的内线实现住宅的防盗对讲系统。

* 消防灭火自动报警和消防联动控制系统：采用集中报警形式。系统由一台火灾报警控制器和多台区域显示器、手动报警按纽、多终端感烟探测器、喷淋、消防电话、消防广播组成，消防控制室设在一层。

* 远程传抄系统：采用CBB型表户外计量，将每一住户的煤气使用读数通过采用电力线载波技术，传输到户外计量端口，通过网络技术采集上述数据，免却上门抄表的不便。

电表集中在四层抄表间，未并入远程传抄系统。

水表集中在各楼层管道井中，未并入远程传抄系统。

* 车库管理系统：属机电一体化计算机集散控制系统。由出入口票据验读器、电动栏杆、自动计价收银机、泊位调度控制器、车牌识别器以及管理终端组成，对出入车辆从买票（读卡）、放行、引导、停车及收费（读卡）、放行实行自动化管理。

 ② 电梯：

承载力≥800Kg客运电梯9台（含消防客梯1台），其中住宅用8台，办公用1台。

③ 垃圾站：

组团内设有垃圾中转房。

④ 出入口：

组团××大厦主楼划一封闭。

住宅均设计有直接临街的大堂出入口，位于西侧，住户从一楼大厅进入二层大堂电梯厅，再至各单元电梯厅上楼，便利安全护卫管理并客观形成高档大堂式物业管理条件；

办公用房的主入口设在临南大街的南楼北侧，设有若干封闭式疏散楼梯以满足消防需要；

车库出入口设在南北两端，避免与住宅部分人车交叉和相互干扰，另外设有二个摩托车、自行车出入口和四个人防出入口；

6M宽的消防车道将整个组团两座建筑环通。

(5) 水电系统：

* 整个组团分高、中、低三个区域形成供水系统。地下室～三层为低区，五层～十一层为中区，十二层～十九层为高区。低区由市政管网直接供水，中区由变频恒压给水装置供水，高区由屋顶水箱供水。地下室水泵房内设置35吨不锈钢水箱1座，南北楼分别设置15吨、35吨屋顶水箱各1座，其中北楼屋顶水箱包含18吨消防用水配置。

高区生活水泵50DL×8（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝106.4～84.8，N＝7.5千瓦，二用二备）；

中区生活水泵50DL×6（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝79.8～63.6，N＝5.5千瓦，三用一备）；

以上数据供测算物业管理二次供水计价时参考。

* 电力负荷以及供配电

商铺和物业管理部分用电设备总安装容量约1062KW，计算容量683KVA，拟设400 KVA干式变压器两台；

住宅和办公部分用电设备总安装容量约1630KW，计算容量886KVA，拟设500 KVA干式变压器两台；

整个组团按一级用电要求设计供电系统，由供电部门提供二路10KV电源，一用一备。地下室设两个变电所，分别对商铺和物业、住宅和办公供电，其中商铺部分采用高供高计的计量方式；住宅和办公部分每户设直接外表。

高压配电采用环网柜，低压采用抽屉柜。

(6) 绿化：

组团内绿化率××%，绿化面积××万M2。

(7) 车辆：

组团地上部分设有少量汽车位，在北楼广场和南大街步行道一侧设置部分摩托车、自行车位，其余均在地下机动车库。

预计车辆容积量为汽车××辆（其中地下××辆、地上××辆），摩托车＞××辆，自行车＞××辆。

1.4  物业服务与管理目标
1、采用先进管理模式，体现“以人为本”的物业服务与管理理念，在物业内营造出高雅、和谐、亲近、美好的商、办、居环境，享受高品味的人文环境。

2、标的物的物业服务和管理标准，应标企业按《××省住宅物业管理服务标准》（DB32／T538－20**）竟标并承诺。

3、“四年三级跳”。即：服务管理年限满一年应达到并获取“××市物业管理优秀大厦”标准和称号；服务管理年限满二年应达到并获取“××省物业管理优秀大厦”标准和称号；服务管理年限满四年应达到并获取“全国物业管理示范大厦”标准和称号。

1.5  物业服务与管理内容及要求
1、对××大厦（组团）区域提供针对物业及其公共部位、共用设备、设施以及保洁、安全护卫、绿化、报修为一体的全方位服务和管理。

2、对组团区域提供车辆、环境、档案、社区文化的管理。

3、政策法规及合同规定的其他事项。

4、物业管理前期介入。

1.6  房屋共用部位、公共设施设备维修基金
    本标的项目的物业维修基金由邀标单位负责归集，按国家和地方政府相关政策规定管理和使用。

1.7  前期物业管理内容和要求
前期物业管理的内容包括参与设计图纸相关物业管理部分的会审、质量管理、选择关键设备、督促公建配套设施合理布局和如期实施。其它还有：

* 加强对隐蔽工程的验收，促使物业建造质量和验收效率的提高。

* 收集技术档案，熟悉组团区域环境及其他社区有关职能部门。

* 帮助开发商制定“业主公约”，了解业主情况。

* 参加组团区域前期验收。在接收物业前应提交“××大厦物业管理前期介入综合报告”。

1、基本管理：

(1) 房屋建筑机器附属设备、设施、相关场地的维护和管理，使之完好率达到100%。

(2) 物业资料的档案管理。

2、专项管理：

(1)    前期装潢施工管理；

(2)    配合行业主管部门，协助成立本物业业主委员会；

    (3) 配合属施工单位合同维护期内的绿化、绿地管理；

    (4) 治安管理；

    (5) 车辆管理。

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