房地产业是社会经济发展的基础和先导，是国民经济的支柱产业之一，房地产业在国民经济和社会发展中起着极其重要的作用。而房地产业在国民经济体制下遇到的新问题、出现的新现象，都从客观上要求必须用法律对该行业加以规范、引导和推动。加强房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权人的合法权益，促进房地产业朝着健康有序方向发展，使房地产业发展同步与我市经济体制的要求势在必行。
一、房地产市场的涵义
房地产市场可分为五个部分：(一)房地产一级市场，现土地使用权的出让市场，包括国家有偿使用集体所有制土地和有偿出让国有土地使用权；（二）房地产二级市场，现土地使用权出让后的房地产开发经营市场；（三）房地产三级市场，现投入使用后的房地产交易市场，现存量房屋交易、租赁、抵押、典当房屋交换等，同时涉及土地使用权转让、租赁、抵押等交易行为；（四）房地产支持系统，现围绕房地产三级市场所配套的房地产金融信息、评估、咨询、中介服务和物业管理系统；（五）此外还有未经管理部门办理合法手续，私下进行交易、租赁、典当等自发交易的“地下”市场。
房地产市场作为一个有机整体的存在并发挥着作用，完全依赖于各市场之间的密切联系，且二级市场作为一级市场的延伸和结果，是整个市场的中坚，三级市场则是二级市场的继续，它是房地产市场系统的末稍神经，所反映流通状况十分敏感，若要把整个市场搞活，需以二级市场作为突破口，进行适度放开就显得十分迫切和必要。
二、我市目前房地产市场的现状及存在的问题
随着住房投资体制、建设体制和分配体制的改革，我市房地产市场逐渐发育，房地产管理体制的合理制度、合法手段进一步健全和完善，房地产管理内容、管理方式进一步深化。九六年初，在位于完善最繁华地段古城商场西侧、后在局办公楼大厅成立了房地产市场管理机构，从而解决了我市历年来房地产业有市无场的实际问题，建立了固定的房地产交易场所。三年来，共办理交易过户手续1800余起，交易面积10.98万平方米，交易额1880万元。办理房屋租赁1600余户，租赁面积达18000平方米。办理私房评估600余户，评估建筑面积19.6万平方米。评估土地面积22万余平方米，估价总额6080万元，中介服务共收集售房信息120多条，租赁房信息60多条，促成50余起房地产买卖租赁成交。
虽然我市房地产市场已初具规模，但也存在不少问题：（一）房地产交易机构“乱”。房地产交易机构作为政府的职能部门，担负着房地产管理的职责，代表政府行使职权，但在我市目前未经许可和资质认证，出现了各类交易、中介、咨询等房地产服务部门。以至出现了各类房地产业的经纪人，扰乱了市场秩序；（二）房地产价格管理“乱”。主要表现在：一是隐瞒价格，偷税漏税；二是低价买进，高价卖出，哄抬物价，从中牟利；三是以卖房、租赁为名，行卖地租地之交，使土地收益大量流入某些单位和个人腰包；四是打着借用互换的幌子，出卖城镇公房使用权；五是房地产法律、法规不健全；六是房地产价格评估工作缺乏管理和指导，评估力量薄弱，又没有科学统一的评估办法和科学技术统一的运算方法，难以适应交易活动的开展和房改中公房出售评估任务的完成；（三）房地产租赁市场管理“乱”。主要表现在：一是将不符合条件或依法受限制的房屋非法出租，未经房屋出租人同意，私自转租房屋（特别是转租公房）的案件时有发生，隐租、瞒租、偷漏税费以及不法人员利用出租房屋作为其从事不法活动的窝点和庇护场所；二是对协议租金缺乏有效地制约机制。对公有住宅用房的租金缺乏合理调整和监督管理；三是其它部门价外收取多种费用，增加出租方与承租者的负担；（四）多头供地、炒买炒卖地皮，坐收渔利。有些不具备土地开发的单位和个人，也跃跃欲试，造成土地开发混乱，干扰了房地产市场的正常发育；（五）房地产隐形市场的悄然出现，其势头不可低估，主要表现形式是：以卖房名义卖地，获得高额土地收入，出让私房执照，以地牟房，一个出地皮，一个出钱，各得其所，非法占地建房，转手出租牟利，隐形市场实际上是进行土地不法买卖和土地变相买卖。使大量国有土地收益流失。
三、建立和完善我市房地产市场的几种对策
（一）建立和完善我市房地产市场，要从以下三个方面入手：1、实行政纪分开、政事分开，可以实行经营部分的职能分离出来，加以归类，成为自主经营和独立核算的企业；2、把可以采用有偿服务的事业性质职能分离出来，单独设立面向社会服务的机构；3、建立房地产开发资金，房地产的开发离不开融资，融资的渠道可以是多元化的，商品房出售后留利一部分，旧公房出售后的资金，担负租金后的结余部分，银行贷款、社会单位和个人股金，社会集资或储蓄购房的暂存部分等，都可以作为房地产开发资金的资金来源。
（二）建立和完善我市房地产市场，还要从下面五方面进行规范：1、加强房地产市场管理的理论、政策研究和交流，理论研究不脱离工作实际，努力掌握专业理论和业务知识，以适应新形势下房地产管理的工作需要；2、充分认识到市场经济就是法制经济。房地产管理的政策性强、情况复杂、涉及面广，工作进行中还需依法行政，争取职能到位。以法律、法规为依据，协调好各方面的关系，使工作有法可依，有章可循，使我市的房地产市场管理逐步延伸。3、注意消灭“死角”，租赁市场管理还存在一定的“死角”，管理中存在一些漏洞，在工作中应加强管理和检查，努力与工商、物价、税务、公安部门搞好协调，同时也要注意发挥街道居委会的作用，使市场管理工作的各方面都能协调开展起来。4、重视和完善房地产市场管理的基础建设，为搞好市场管理工作提供保障，严格各项规章制度的执行，加强为人民服务的思想观念，增强公仆意识，依靠群众的支持，树立良好的房管形象，刻苦钻研本部门的业务知识，熟悉本部门的职能范围、业务性质、任务和作用，明确应该为社会和群众办哪些事情；代表政府处理好哪些问题，收费的目的与作用；做到思路清晰，方向明确，目标清楚，任务明白，使相关的业务由感性认识上升到理性认识，并结合工作融通于业务之中，使我们的房地产工作更加熟练与规范。进一步完善业务工作程序，建立完整的管理台帐做到管理科学化、规范化和现代化。5、加快市场建设，培育发展市场，引进机制，争取社会各方面的支持，添置各类服务设施建立房地产信息、评估项目的管理，商品房预售销售管理，交易、租赁、抵押、经纪、咨询、中介服务信息网络，完善内部管理，为管理好市场提供保障。
（三）对未经开发的土地实行统一管理，政府垄断土地一级市场，放开土地二级市场、三级市场，使土地使用权的一次性出让由政府一支笔审批，任何单位和个人不得进行转让和转租，对那些单位和个人利用职权低价买进土地（或房屋）转手高价出卖或以政府无偿划拨的土地使用权出售、转让，这些投机行为都给房地产市场的正常发展带来了不利，给房地产需求者带来了损失，损害了政府名誉，使国家的利益也遭受了很大损失，必须采取措施给予严厉打击和制止。
（四）加强房地产权利部门的法制教育，防止在房地产领域中以权谋私和权力犯罪行为的发生，加强职业道德教育，不断提高干部职工的政治业务素质。加强思想作风建设，转变工作作风，增强执法意识，加强权力管理，树立为人民服务的思想，防止利用职权进行房地产投机活动。
（五）在房地产市场建设中，会遇到各种阻力和困难，必须统一认识，明确目标，一切围绕着有利于房地产市场管理、有利于房地产业健康发展这个工作中心和基本点，大胆地工作。我认为：管理离不开市场，市场也不能脱离管理与服务，在实际工作中要以事实为依据，以法律为准绳。实际工作的运作需要的是语言、逻辑和手段，目标明确，业务熟练，计划周密措施得力是做好具体工作的前提。因此，我们在具体工作中应采取灵活的经营与管理方式，真正使房地产市场管理走向“管有法、放有度，活有序”健康持续发展的轨道。
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