a.土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同
b.在取得土地使用权出让人的同意后，上地使用者可以改变土地用途
c.要改变上地用途必须重新签订土地使用权出让合同。原合同同时作废
d.改变土地用途后，土地使用权出让金需要相应调整
e.在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同
64.下列关于土地使用权抵押的说法中，正确的是（ ）。
a.土地抵押权从属于债权，随债权的转移尔转移
b.抵押权可以依法转让并需要签订转让合同
c.抵押权转让时，应当办理抵押权变更登记
d.抵押权转让后，抵押的土地可以出租且不必经抵押权人同意
e.土地使用权的抵押自办理公证之日起生效
65.在了解居民的购房意向、确定项目潜在市场规模时，可以使用的调研方法有（ ）。
a.入户询问法 b.人群试验法
c.路上拦截法 d.经理询问法
e.邮寄询问法
66.商业用房市场调研中。抽样时一般采取专家意见法确定“典型性”的标准，常见的典型性标准有（ ）。
a.所有权 b.利润串
c.经营领域 d.规模
e.区位
67.下列说法中正确的是（ ）。
a.交易实例肯定是可比实例
b.可比实例肯定是交易实例
c.交易实例不一定是可比实例
d.交易实例应当是真实的
e.可比实例应当是真实的
68.收益性房地产价值的高低取决于（ ）。
a.过去净收益的大小
b.过去投入的开发成本的高低
c.未来收。益期限的长短
d.未来净收益的大小
e.获得净收益的可靠性
69.下列关于现金流量指标和利润指标的说法中，正确的是（ ）。
a.固定资产购置和建造费用支出属于现金流出量
b.核算利润时每年所提折旧需用现金支付
c.经营期内尚未收回的欠款直接反映在现金流量中
d.现金流量大小的确认较为客观
e.流动资金投入与网收在利润核算中并不直接反映
70.通过分析房地产食业的现金流量表，可以得到的信息有（ ）等。
a.企业资金的主要来源与用途
b.食业的各种债务情况
c.企业的理财政策
d.企业发展的潜力
e.企业固定资产折旧
71.使用概率来预测房地产项目经济效果的不确定因素。常采用一些相对量来描述，其指标包括（ ）。
a.风险度 b.生存风险度
c.风险效应值 d.经营安全率
e.贡献率
72.房地产投资风险中属于意外性风险的有（ ）等。
a.环境污染 b.政治动荡爆发战争
c.经营条件恶化 d.价格大幅度波动
e.发生自然灾害
73.反映城市土地开发强度的指标通常有（ ）。
a.建筑覆盖率 b.单位土地面积人口数
c.建筑高度 d.单位土地面积投资额
e.建筑容积-率
74.土地使用权出让金可以依据城市基准地价，根据项目用地的（ ）等因素修正得到。
a.开发成本 b.用地单位
c.用途 d.使用年限
e.容积率
75.房地产营销方式包括（ ）等。
a.自然代理 b.委托代理
c.法定代理 d.自行租售
e.联合开发
76.在房地产促销方式中，公共关系促销的主要特点有（ ）。
a.公共关系是从公众利益出发的
b.主要目的是树立企业形象
c.效果具有滞后性
d.目标具有功利性
e.对象具有广泛性
77.业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ ）的同意后，按照规定办理相关手续。
a.相关业主 b.建设单位
c.业主大会 d.业主委员会
e.物业管理企业
78.物业服务合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括（ ）等。
a.物业维修、更新费用的财务管理
b.物业档案资料的保管
c.物业管理企业的员工工资
d.电梯，水泵等房屋设备的运行服务
e.环境绿化、卫生服务
79.办理房地产抵押登记，房地产管理部门需对抵押物进行审查，其内容包括（ ）。
a.抵押权人是否拥有房地产产权
b.抵押物是否符合进人抵押市场的条件
c.抵押物是否已经抵押
d.抵押物权证的真伪
e.抵押物是否已经估价
80.缴存住房公积金的职工，可以提取职工住房公积金账户内存款余额的情况有（ ）。
a.建造自住房 b.大修自住住房
c.离休或退休 d.偿还购房贷款本息
e.购买家用小汽车
三、案例分析题（共20题。每题2分。由单选和多选组成。错选。本题不得分；少选，所选的每个选项得o.5分）
（一）
某房地产开发公司拥有一块面积为8500平方米的开发用地，规划为居住或商业用途。公司安排市场研究部进行研究，提出了如下研究目标：一是该块土地的最佳开发时机，二是近期开发的市场销售状况。按照公司安排，市场研究部组织人员分头实施，甲员工认为当前住宅市场状况较好，商业不太景气，于是到当地图书馆找了大量有关住宅市场发展状况的二手资料，对近期杂志上不同人士的观点进行了总结，，丙组织了行业内的几个专家开了座谈会。其中有80％的专家认为未来两三年内市场潜力巨大。于是，公司认为当前是开发住宅的最佳时机。
81.该公司确定的研究目标存在的问题是（ ）。
a.仅进行了定性调研
b.仅确定了分折住宅市场状况
c.没有将最佳开发方向作为研究目标
d.仅研究了二手资料
82.甲员工在调研中所犯的错误是（ ）。
a.主观地认为商业用途缺乏市场潜力
b.没有对本地块的竞争性项目进行分析
c.末对购房者需求做出估计
d.对购房者对住宅户型的态度了解不够
83.如果该公司准备开发普通住宅。在估计该区域市场需求水平时，下列调研方法中较为合适的是（ ）。
a.观察法 b.人户询问法
c.路上拦截法 d.电话询问法
（二）
柴市土地行政主管部门拟采用招标方式出让一幅工业用地。但投标截止日期前仅有a公司投标，重新招标后仍然只有a公司投标，于是土地行政主管部门决定与a公司协议出让该地块。
84.该市新增建没用地有偿使用费为300元／平方米，该幅地块的征地（拆迁）补偿费约合200元／平方米，各种税费之和约合50元／平方米，该幅地块所在地段的基准地价为800元／平方米，则该幅地块的协议出让价格可能为（ ）元／平方米。
a.700 b.680
c.550 d.500
85.若该幅用地为商业用途，采用招标方式出让，两次招标后仍然只有a公司投标，则土地行政主管部门（ ）。
a.可以采用挂牌方式出让
b.可以采用拍卖方式出让
c.可以采用协议方式出让
d.在a公司可以满足招标文件的实质性要求的情况下，可以宜布a公司中标
86.下列情况中，土地供应可采用协议出让方式的是（ ）。
a.同一块仓储用地只有两个意向用地者
b.同一块工业刚地只有两个意向用地者
c.同一块市政用地只有一个意向用地者
d.同一块旅游用地只有一个意向用地者
（三）
甲向乙购买一栋别墅，七地面积200平方米。建筑面积300
平方米，甲乙双方在合同中写明，甲付给乙150万元，买卖中涉及的税费均由甲负担。据悉。该地区房地产买卖i}|应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。甲首期付款45万元，剩余金额105万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押货款年利率为6％。
87.该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
a.140.19 b.150
c.157.89 d.161.29
88.该栋别墅的容积率为（ ）。
a.0.5 b.0.6
c.0.7 d.1.5
89.根据《城市房地产管理法》，房地产抵押合同自（ ）之日起生效。
a.抵押公证 b.签订
c.抵押登记 d.实际贷款
90.若甲选择10年期按月等本金还款方式还款。则第5个月的还款额为（ ）元。
a.13 781 b.13 825
c.23 78l d.35 000
91.对于等本金还款抵押货歉，下列说法中正确的是（ ）。
，2004年经济师考试中级房地产经济专业知识与实务试题tag: 经济师考试历年真题，试题，历年真题，题库，经济师考试 - 经济师考试历年真题