南昌电子商场自主经营方案
一、南昌大京入驻南昌电子商场的回顾
20**年7月，我们引进了号称“亚洲第一电子市场”的南昌大京股份有限公司来承包经营南昌电子商场，我们希望深大京能够带来先进的管理理念，并能从南昌带来50~100家有一定规模的商户到南昌电子商场经营（本条已写入承包合同中），以借此契机来提高商场的商气和“南昌电子”品牌的美誉度。
20**年7月深大京经营班子进驻商场后，他们的经营人员没有对南昌当地的情况进行深入的了解，盲目照搬南昌大京的管理模式，甚至连商场的布局也完全照般，入住不到一个月就对商场进行了不切实际的布局改造，将原商场三楼元器件商户强行搬至负一楼，并对大楼的各层商户作了较大面积的调整，当时商场商户怨声载道，甚至对大京的总经理大打出手，致使商场原有的56户元器件商户退租流失，直接导致商场元器件市场的流产，而大京从南昌招50~100个大户的许诺也以零告终，其间他们又在一年内三换其南昌公司总经理人选，致使大京在一年半的时间里就亏损500多万元，面对连续的亏损，大京当时的南昌总经理已束手无策，采取守摊子、不作为的态度，由于大京是承包经营，我们无权干涉他们的经营，只有建议权，在此情况下，我们向新南昌的领导写了《关于深大京商场经营情况的汇报》，明确提出如果任由深大京以目前的管理水平继续经营，商场就会走向倒闭的警示。当时段总非常重视，立即去南昌与大京股份的领导进行了谈判，要求大京严格履行合同，以严肃认真的态度对待双方的合作，要求他们更换经营班子，并能够成立合资公司，完成双方共同参与管理的愿望。同时为了表达我们的诚意，同意他们提出的降低承包金额的要求，把我们新南昌办公区域原来免费使用的条款改为租赁使用。
二、南昌电子商场发展的前景良好
经过5年多时间的发展和积累，随着周遍环境的成熟，南昌电子商场的商气、人气日渐旺盛。与同行相比，我们的经营面积是雁塔路电子一条街3大电子市场总和的2/3，却比雁塔路电子一条街3大电子市场商户总数的2/3还要多，达400多家，目前完全可以担当起区域商业中心的地位；与多年历史比较，20**年商场上缴租金1000万元，公司赢利80万元；20**年商场上缴租金1000万元，公司赢利100多万元，目前商场的经营状况良好，商户稳定，商场出现起飞的兆头；从商场发展地位看，我们是全国电子行业协会、企事业单位南昌最重要的合作伙伴之一。我们在南昌IT界有了跟雁塔路相互抗衡的资格，我们的每一个重大决策都会对南昌IT界产生重大的影响。叫响“南昌电子商场”品牌，实现集团“一主两翼”的发展思路，拓宽解决南昌电子公司的发展路子，南昌电子商场无疑是我们手中一张“王牌”，现在具备了出牌的时机。
三、良好前景下我们的不安
在合资公司走向好转的情况下，我们除了高兴之余，也有如下不安
其一、我们的监管较弱，没有话语权。由于大京占控股地位，总经理和财务、人事、经营、管理等各部门的负责人均由大京自己任命，我方的董事和监事在关键问题上难以发挥充分的作用，另外我们对于派到大京公司的人员实行工资由大京负责的做法，也使其无法对大京实行有效的监督和管理。
其二、大京公司有毁约的可能。虽然商场的经营状况越来越好，但是南昌大京由于前期亏损数额巨大（亏损500多万元），虽然我们多次给予其降租的优惠措施，但其不从如何增加收入的方面想办法，却不断提出降租、免租的难题，从我们与大京公司打交道的经验来看，预感到大京的高层领导有结束合作的可能，只是还目前没有想好以什么样的方式，能够从南昌体面的离开。
其三、即使维系合同，我们的损失也难以弥补，大京在注册南昌公司时，将公司成立前的亏损以开办费的名义作进了合资公司，把大京公司的前期亏损转嫁到了我们头上，致使我们在合资公司成立不到2个月的时间，就将我们的注册资本全部亏完。现在即使我们的承包金按照10%甚至5%的比例增长，南昌大京仍无法妥善解决5楼写字间和会展中心的出租问题，商场的利润水平将会在年30~50万元之间徘徊，今后6年内靠南昌公司的赢利自行弥补亏损，必将会勉为其难。而我们南昌投资的105万元和前期挂帐，6年内也将会一无所获，甚至不能保本。
其四、在大京的要求下不断降租，不能从根本上解决大京欠租的问题，而且还会从根本上阻碍我们新南昌和南昌电子的长远发展大计，试想2年以后大京公司再提出修改合同，降低承包费的要求，我们是否还是让步，而陷入降价的循环阴影中。
四、我们的对策
如果我们不能满足南昌大京再一次提出的降租5%和免租100万元的要求，南昌大京有可能提出解除合同，我们认为这是坏事，也是好事，这将是南昌电子商场实现重大发展的良好机遇。但大京不会主动提出，他们可能采取的办法是“拖”，拖着不交租，逼我们出手。
我们采取什么办法呢？（我们经过咨询两位经验丰富的律师后认为）
1、我们可以通过协商或法律的手段，催收全部欠款，主动逼其就位或逼其摊牌。这样，可以变被动为主动，而且可以全部或部分收回大京20**年和20**年欠我们的租金合计150万元；提前收回我们答应用合资公司利润弥补的20**年欠我们的租金214万元，并减小公司随着时间的推移而产生更大亏损或坏帐的风险。
1、即使双方同意降低5%，我们仍要求其偿还欠款，欠债还帐，天经地义，打出一组连环拳；
2、即使双方重新合作，我们要加强监管。
www.qiuzhi56.com五、我们经营的好处
1、如果我们自己经营，按照目前的经营状况计算，年赢利能力在100万元以上，如果运作方法正确，我们在一年时间内就能够彻底解决105万元注册资本亏损的问题，在妥善处理遗留问题方面，给高科集团交上一个满意的答卷。
2、如果我们自己经营，在新南昌公司的帮助下，妥善解决5楼写字间和会展中心的改造和出租问题，商场的年赢利能力将会在150万元~200万元之间，这将会为新南昌公司调整期间的费用开支提供一定的保障。
3、商场预收商户的租金沉淀和公司赢利，每年将会为新南昌公司提供1000多万元的现金流，如果我们可以合理避开新南昌公司的遗留债务，把这些资金集中结算在新的与新南昌无债务关系的银行，将会对银行有很大的吸应力，按照银行“存一贷多”的游戏规则，我们将会运作出更多的资金，能够为新南昌公司发展新的项目解决启动资金问题。
4、如果我们自己经营，虽然新南昌公司失去了我们苦心经营的“紫薇地产”的房地产品牌，但我们以已经注册完成的1.4亿价值的南昌电子品牌为基础，以新南昌公司为龙头，以南昌电子商场为基地，重塑“南昌电子”品牌，另辟溪径，提出和发展商业或商业地产的概念，可以在高科集团独树一帜，与“房地产”、“旅游”等行业进行优势互补的合作，争取集团政策上的支持，开展非对称的竞争，努力打拼出另一片天地，为我们盈取长久发展的空间。
六、我们的自营方案
组织结构：将南昌电子商场完全纳入新南昌公司的管理体系，在新南昌公司成立市场部，由其负责商场的经营和管理，这样，不仅可以加强新南昌公司对商场的直接管理能力，而且便于新南昌公司集中资金优势和资源优势，图谋更大发展，还能减少管理的中间环节，为公司节约税金和管理成本。
人员构成：将新南昌公司原来在商场经营的人员和其他部门与商业或房地产交易服务有关的人员整合后，组成以能够招租、出售和办理二手房交易的相关专业人员人员为主的团队。
主要业务：负责商场的物业管理、商场的铺位招租、公司剩余房屋的招租、买卖、物业经营、管理等
管理模式：部门独立核算，以经营指标考核，制订相应的奖惩办法。
经营目标：商场完成租金上缴1100万元。其他业务待定
七、自营方案的成功保障
1、公司领导支持是我们最大的安慰
2、商圈大气候保证。商场独有的地理位置，虽然在前期显得比较偏僻，交通不便成为我们发展的障碍，但是，5年后的今天，开发区高速增长的经济和快速发展的公交事业，加之我们完善的硬件和建筑规模，使我们迅速成长为一个10年内也不会有竞争对手的区域商业的龙头老大，随着人人乐的入住，步行街的繁荣，信息大厦的开张，以及田园都市的进一步发展，商场作为区域商业的中心位置越来越明显，这些必将促使商场一定能够持续繁荣和发展壮大。
3、人员保证。商场的工程部、保安部、保洁部基本是我们商场开业时的原班人马，部长也是我们原南昌的老员工，对南昌有着深厚的感情；商户大多为我们开业时的老商户，由于我们一直负责对外社会关系协调，帮助他们解决定税、定费和发票购买等正常经营的关键问题，所以与我们有着良好的私人和工作关系；工商、税务等职能部门一直是我负责协调的，多年来与他们的领导和基层办事人员都也建立了良好私人和工作关系，一旦我们自营，商场的管理和商户的稳定，以及外围的社会关系，不会存在任何问题。1000万元的租金收入是有可靠保障的。
4、能力保证。商场在南昌蒂森公司承包时，当时的规定是我和袁总共同签字才能形成决议，由于袁总的精力在步行街的建设上，实际上是我在负责日常的经营和管理，20**年，完成承包费为800万元，但新南昌的办公场地是无偿使用的，按照此算法，大京现在1000万元，扣除掉新南昌的办公场地144万元的租金，大京的租金在4年间只涨了56万元。可以说，大京的品牌是真实的，管理并没有我们想象的那么好，500万元的亏损，充分的证明了这一点。所以，把商场管理好，我们是有决心和能力的，对于商场的进一步发展，我们是有充分的把握和信心。
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